住宅ローン離婚後の財産分与｜家はどうする？トラブル回避の手順

離婚を考える際、夫婦で購入した家の住宅ローン問題は避けて通れません。
離婚後、この家をどうするのか、ローン返済はどうなるのかは、財産分与の中でも特に大きな問題です。
取り決めが曖昧なまま離婚すると、後々深刻なトラブルに発展しかねません。

この記事では、住宅ローンが残っている場合の財産分与の基本的な考え方から、具体的な解決策、潜むリスクまでを解説し、トラブルを回避するための手順を明らかにします。

離婚時の住宅ローン問題、まず押さえるべき3つの基本知識

住宅ローンが残っている家を離婚時にどうするか決める前に、まず知っておくべき基本的な知識が3つあります。
この知識は、夫婦にとって公平な財産分与を行い、将来のトラブルを防ぐための土台となります。
家の資産価値の考え方や財産分与の原則を正しく理解し、冷静な話し合いを進めるための準備をしましょう。

知識①：住宅ローンが残っていても財産分与の対象になる

住宅ローンが残っている家も、財産分与の対象となります。
財産分与の対象となるのは、家の評価額からローン残債を差し引いた金額です。
この金額がプラスになる場合、そのプラス分が夫婦の共有財産とされ、分与の対象となります。

例えば、家の評価額が3,000万円でローン残債が2,000万円なら、差額の1,000万円が財産分与の対象財産です。

知識②：家の対応は「アンダーローン」か「オーバーローン」かが重要

家の財産分与は、アンダーローンかオーバーローンかで大きく変わります。
アンダーローンとは、家の評価額がローン残債を上回っている状態を指し、売却すれば利益が出る可能性があります。
一方、オーバーローンは家の評価額がローン残債を下回る状態で、売却してもローンを完済できず、借金が残る状態です。

家の資産価値がプラスなのかマイナスなのかを把握することが、今後の選択肢を決める上で重要になります。

知識③：財産分与の割合は原則2分の1だが例外もある

夫婦が協力して築いた財産は、財産分与において原則として2分の1ずつに分けることになります。
これは、どちらの名義になっているか、収入の多寡にかかわらず適用されます。
ただし、例外もあります。

例えば、夫婦の一方が結婚前に貯めた資金、親から相続した遺産は、夫婦共有財産ではなく、個々の「特有財産」とされ、分与の対象となりません。
自宅の財産分与にあたり評価の方法などについては「自宅の財産分与の方法‐自宅の評価における工夫」で詳しく紹介しています。

【状況別】離婚後の家と住宅ローンはどうなる？3つの選択肢を解説

離婚後の家と住宅ローンに関する選択肢は複数存在します。それぞれの状況に応じて最適な方法は異なります。家を売却して清算するのか、どちらかが住み続けるのか、それぞれのメリット・デメリットを理解し、今後の生活設計に合わせて夫婦で話し合うことが大切です。

ここでは、具体的な選択肢について、どうなるのかを詳しく解説します。

選択肢①：家を売却してローンを完済し、残った利益を財産分与する方法

最もシンプルで後々のトラブルが少ない方法は、家を売却し、その売買代金で住宅ローンを一括返済する方法です。
特にアンダーローンの場合、売却してローンを完済した後に残った利益を夫婦で財産分与すれば、公平な清算が可能です。
不動産という分けにくい財産を現金化することで、明確に分割できます。

ただし、オーバーローンの場合は売却しても借金が残るため、その返済方法を別途協議する必要があります。

選択肢②：どちらか一方が家に住み続け、住宅ローンも引き継ぐ方法

子どもの転校を避けたいなどの理由で、夫婦のどちらか一方が家に住み続ける選択肢です。
この場合、家に住み続ける側が単独名義で住宅ローンを借り換えるか、金融機関の承諾を得て名義変更するのが理想的です。
これにより、家の所有権と返済義務を一本化できます。

しかし、住み続ける側の収入で新たに審査に通る必要があります。
住宅ローンの借り換えや名義変更のハードルは高いのが実情ですので簡単ではありません。

選択肢③：一方が住み、もう一方がローンを支払い続ける方法

家の名義人とローン契約者は元のまま、一方が家を出て、もう一方が住み続けるという方法です。
例えば、夫名義の家に妻と子どもが住み続け、夫がローンを払い続けるケースがこれにあたります。
養育費の代わりとしてローンを支払う取り決めをすることもあります。
しかし、住んでいる人と住宅ローンの支払う人が異なることになるため、将来的なリスクが高い選択肢です。

住宅ローンの支払いが滞る、住宅ローン完済後のトラブルなどが発生する可能性があるため、慎重な検討が求められます。

【要注意】妻と子どもが家に住み続ける場合に潜むリスクと対策

子どもの生活環境を変えたくないという思いから、離婚後も妻と子どもが夫名義の家に住み続けるケースは少なくありません。
しかし、この「妻が住む」という選択には、将来にわたって大きなリスクが潜んでいます。
口約束だけで安易に決めてしまうと、ある日突然、住む家を失う事態になりかねません。

ここでは、具体的なリスクとその対策について解説します。

元配偶者によるローン滞納で家を失う可能性がある

元配偶者がローンを支払い続けると約束しても、その返済が滞れば、金融機関は家を差し押さえ、最終的に競売にかけてしまいます。
そうなると、家に住み続けている側は立ち退きを強制され、住む場所を失うことになります。
ローンの支払い義務はあくまで名義人にあるため、たとえ離婚協議で取り決めをしていても、滞納のリスクを完全に回避することはできません。

住宅ローンの名義変更は金融機関の審査が必要で簡単ではない

住み続ける側がローンを引き継ごうとしても、住宅ローン借り換えの手続きは簡単にはできません。
金融機関は、新たに名義人となる人の返済能力を審査します。
専業主婦やパートタイムで働く人が単独で審査に通るのは非常に難しいのは当然ですが、
フルタイムで働いていても収入によっては審査が通らないというのが現実です。
収入が不十分と判断されれば、住宅ローンは借り換えできずません。
結果として元配偶者の名義のまま住み続けるという不安定な状況が続くことになります。

連帯保証人・連帯債務者から外れるための手続きとは

離婚しても、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者から自動的に外れることはありません。
支払い義務は継続するため、元配偶者がローンを滞納すれば、保証人・債務者として返済を求められます。
この義務から外れるための手続きには、金融機関の同意が必要です。

具体的には、代わりの保証人を立てるか、主債務者がローンを借り換えるなどの方法がありますが、いずれも条件が厳しく、簡単には認められないのが実情です。

離婚後の住宅ローンで後悔しないために決めておくべきこと

離婚後の住宅ローン問題で後悔しないためには、離婚時に必要な取り決めを法的に有効な形で残しておくことが極めて重要です。
口約束だけで済ませてしまうと、後々のトラブルの原因となります。
将来の生活を安定させるためにも、面倒でも正式な手続きを踏んでおくべきです。

ここでは、必ず決めておくべき3つのポイントを解説します。

家の名義やローン返済の取り決めは公正証書に残す

家やローンの名義をどうするのか、どちらがいつまで返済するのかといった取り決めは、必ず書面に残しましょう。
特に、法的な強制力を持つ「公正証書」として作成しておくことを強く推奨します。
公正証書があれば、万が一、元配偶者からの支払いが滞った場合に、裁判を起こさなくても給与などを差し押さえる強制執行の手続きが可能となり、約束の履行を確保しやすくなります。

金融機関への報告義務がある？？

住宅ローンの契約には、契約内容に変更が生じた場合に金融機関へ報告する義務が定められていることがほとんどです。
結婚は契約内容ではありませんが、家族構成、世帯年収が契約内容であり、離婚によってこれらがかわることになります。
結果として、離婚したことを報告する必要があります。
報告を怠ると契約違反で残ローンを一括返済してほしいといわれるリスクもあります。
どのタイミングでどのように報告するかは、専門家と相談の上、進めましょう。

財産分与で発生する可能性のある税金（贈与税・譲渡所得税）を確認する

離婚時の財産分与では、原則として贈与税は課されません。
しかし、不動産を分与した場合、分与した側に「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
また、家を売却して利益が出た場合も同様に譲渡所得税の対象となります。
予期せぬ税金の負担を避けるためにも、必ず事前に税理士さんに確認が必要です。

離婚時の住宅ローン問題に関する解決事例

住宅ローンが絡む離婚問題は、一つとして同じケースはありません。
法律の知識だけでなく、不動産の価値や金融機関との交渉など、専門的な対応が求められます。
弁護士に相談することで、複雑な状況でも解決の糸口を見つけることが可能です。

ここでは、当事務所で実際に取り扱った解決事例をいくつかご紹介します。
離婚問題の解決事例については「離婚・慰謝料 解決事例」で詳しく紹介しています。

事例①：オーバーローンの家を任意売却し、慰謝料を減額して離婚した事例

家の査定額がローン残高を大幅に下回るオーバーローン状態で、売却しても多額の借金が残る状況でした。
当方が妻側の代理人として介入し、金融機関と粘り強く交渉。
任意売却を進めました。
残った債務は夫側が負担する代わりに、妻が請求していた慰謝料を減額することで合意し、双方にとって現実的な条件で離婚を成立させることができました。

事例②：夫名義の家に妻が住み続けるための公正証書を作成した事例

子どもの学校を変えたくないという妻の希望で、離婚後も夫名義の家に妻が住み続けることになりました。
しかし、夫からのローン支払いが滞るリスクが懸念されました。
そこで、弁護士が間に入り、ローン完済までの支払い約束や、完済後の家の名義を妻へ移転することなどを詳細に定めた離婚協議書を作成。

これを基に公正証書を作成したことで、妻が安心して住み続けられる法的な裏付けを確保しました。

事例③：ペアローンを借り換えで解消し、財産分与を円滑に進めた事例

夫婦それぞれが債務者となるペアローンは、離婚時の財産分与が非常に複雑になります。
この事例では、夫が家に住み続けることを希望しましたが、単独での借り換え審査が難航しました。
弁護士が財産分与全体のバランスを調整し、妻側が他の財産分与で譲歩する代わりに、夫の借り換えを円滑に進める方向で交渉。

結果、無事に借り換えが成立し、ペアローン関係を解消した上で円満な離婚に至りました。

住宅ローンと離婚に関するよくある質問

住宅ローンが残っている状態での離婚は、お金と法律が複雑に絡み合うため、多くの方が疑問や不安を抱えています。
夫婦間での話し合いだけでは解決が難しい問題も少なくありません。
ここでは、離婚と住宅ローンの問題に関して、ご相談でよく寄せられる質問とその回答をまとめました。

Q. 離婚したら、住宅ローンは夫婦で折半して支払うのですか？

金融機関に対する支払い義務は、ローン契約の名義人にあります。
離婚によって支払い義務が自動的に夫婦で折半されることはありません。
財産分与の中で、家の資産価値を清算し、夫婦間の負担割合を決めることは可能ですが、あくまで当事者間の取り決めに過ぎず、金融機関への返済義務は契約通り名義人が負い続けます。

Q. ローン残高が家の価値より多いオーバーローンの場合、財産分与はどうなりますか？

オーバーローンの場合、家の資産価値はマイナスと評価されるため、財産分与の対象となるプラスの財産はありません。
ローンという負債そのものは財産分与の対象外であり、原則として名義人が返済義務を負い続けます。

売却を選択する場合は、残った借金をどう返済していくかについて、夫婦間で別途協議する必要があります。

Q. 離婚後、元配偶者の住宅ローンの連帯保証人から外れることはできますか？

離婚後も自動的に連帯保証人から外れることはできません。
外れるためには金融機関の承諾が必要であり、代わりの保証人を立てるか、主債務者がローンを借り換えるといった手続きが求められます。
金融機関は返済の担保を失うことを嫌うため、手続きは簡単ではなく、相応の準備と交渉が必要です。

キャストグローバルが離婚時の住宅ローン問題で選ばれる理由

住宅ローンが関わる離婚問題は、法律知識だけでなく、不動産や金融に関する専門的な知見も必要となる複雑な分野です。
どの弁護士に相談するかで、その後の人生設計が大きく変わることもあります。
キャストグローバルでは、ご相談者様が安心して新たな一歩を踏み出せるよう、万全の体制を整えています。
離婚とお金に関する悩みについては「離婚とお金について」で詳しく紹介しています。

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キャストグローバルでは、多様な法律問題の中でも特に専門性が求められる離婚問題について、「離婚専門部」を設置しています。
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まとめ

住宅ローンが残っている家の財産分与は、離婚問題の中でも特に慎重な対応が求められる分野です。
アンダーローンかオーバーローンかの判断、売却か居住継続かの選択、そして将来のリスクを回避するための法的手続きなど、検討すべき課題は多岐にわたります。
夫婦間での話し合いだけで進めてしまうと、後になって「こんなはずではなかった」というトラブルに発展しかねません。

住宅ローンが絡む離婚問題は、専門的な知識を持つ弁護士に早期に相談することが、納得のいく解決への第一歩です。
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