不動産・建築

CONSTRUCTION

不動産・建築について

不動産・建築にかかわるトラブルは、貸主・借主・地主・建築業者などそれぞれの立場で起こりうる問題です。
トラブルが原因で争いになった場合、対応を間違ってしまうと大きな損失になってしまいます。
トラブルが深刻化しないためにも、初期段階から弁護士法人キャストグローバル立川オフィスにご相談ください。
不動産・建築に詳しい弁護士が、依頼人にとって最良の解決へ至るように対応させていただきます。お困りのことがあれば、安心してご相談ください。

賃貸経営のトラブル

アパートやマンション、ビルの賃貸経営では、借主との間でさまざまなトラブルが発生することは珍しくありません。
発生しやすいのは家賃・賃料をめぐるトラブルであり、借主一人ひとりに適切な対応を取らなければなりません。
対応を誤ると問題が複雑になり、解決まで長期化してしまう可能性もあります。

家賃・賃料滞納トラブル

家賃・賃料滞納が発覚したら、まずは、借主に連絡しましょう。うっかりミスや入院など故意に滞納したわけではないかもしれません。
連絡が取れた場合は、支払いが遅れた理由や、入金する期日を丁寧な口調で確認します。
連絡がつかない、または期日にも入金がなければ、督促状の送付や、連帯保証人へ連絡し、支払いを促します。

1ヶ月以上滞納が続き、支払期限に支払いが確認されなければ、内容証明郵便による催告を検討しましょう。内容証明郵便に法的な効力はありませんが、後々訴訟になったときに「支払わないと契約解除するように通知した」ことの有力な証拠となります。
内容証明郵便を送付しても、期日までに支払いが確認できなかった場合は、契約解除の旨を通知します。契約解除後は部屋の明け渡しを求めます。部屋を明け渡さない借主に、貸主は明渡請求訴訟を提起し、法的手段によって明け渡しの実現を目指しましょう。
判決後も建物を明け渡さない場合は、強制執行の手続きに移行します。

家賃・賃料増額交渉

周辺の不動産価格が上昇した場合、家賃・賃料をそのままにしておくと不動産価値に見合った利益が得られず、金銭的に損をしてしまいます。
賃貸経営において家賃・賃料の増額は、資産価値を守るためにも重要です。
賃料を変更することは、借地借家法で権利として認められています。しかしながら、借主にとっては家賃・賃料の増額に応じられないときもあります。結果、交渉がうまくいかずトラブルに発展しかねません。

賃貸借契約に一定期間家賃・賃料を増額しない旨の特約がないか確認しましょう。そのような特約があると、増額できない可能性があります。特約がなければ、任意で交渉します。
客観的な資料を提示しながら借主を説得しなければなりません。客観的な資料とは、不動産鑑定士による鑑定書、近隣の賃料相場をまとめた資料、固定資産評価証明書などが挙げられます。

任意の交渉によって家賃・賃料の増額が認められなかったら、調停の申し立てを検討します。
家賃・賃料の増減額請求については、原則として訴訟前の調停が必須です。調停では、当事者双方の主張を加味して、相当な賃料額をすり合わせます。
調停が成立しない場合は、訴訟へ移行できます。訴訟においては、根拠となる資料や契約内容、経緯等を考慮して、最終的には裁判所が増額の可否について結論を出します。

建築をめぐるトラブル

建築業やリフォーム業を営むにあたって、依頼主である発注者との間でトラブルが発生してしまうことは少なくありません。
建築業界は、工事請負契約の締結時に契約書を使用せず、口頭合意のみで工事を進めてしまうことも多く、結果、工事の完成の内容、追加工事の代金や、損害賠償請求をめぐって紛争に発展する可能性もあります。

特に発注者との間で起こるトラブルが、工事代金または追加工事の代金の未払い

工事の詳細や工事代金について、双方の認識不足により当初の約束で「言った、言わなかった」の争いに発展するケースもあります。
詳細な工事請負契約書を作成していないと、工事代金の支払いや、工事変更に関する追加費用をめぐって、紛争に発展しかねません。
未払いが発生した時点で、まず内容証明郵便による督促を行います。
相手に支払いを促すだけでなく、紛争となった際の証拠にもなります。

未払いが続いた場合は仮押さえも検討

それでも発注者が支払いに応じないなら、訴訟を見越して仮差押えを検討しましょう。
仮差押えは、一定の担保金を供託することを条件に相手の財産を一旦差し押さえておく債権回収手段です。
裁判が長引いて、相手が財産を隠したりしないように保全するためです。
仮差押えの状況によっては、発注者が任意で弁済に応じることもあります。

訴訟

上記でも応じない場合、訴訟を提起します。
勝訴による代金の回収を目指すものの、一般的には、判決まで半年以上係るケースも多いため、労力と費用を考慮して判断する必要があります。

賃貸借契約のトラブル

借主もまた、貸主とのトラブルに見舞われるリスクがあります。
入居中に起きたトラブルに対して借主としての権利を行使し、貸主に対して適切な対応を取ってもらうことが重要です。

必要費

入居しているときに修繕・修理した際の必要費や有益費を、借主は貸主に請求できます。
必要費とは、物件の保存のために支出した費用を指します。マンションにおける必要費は、維持・保存するための費用です。
例えば窓ガラスが割れたときに自費で修理した場合、物件の所有者が必要費を負担すべきとされているため、貸主に修理の費用を請求できます。

有益費請求

有益費とは物件の利便性を高めるために支出した費用です。
クロスを自費で張り替えた例だと、物件の価値向上に寄与し、それにより貸主が利益を得ているとして、利益の増加分を請求できます。有益費は、修繕・修理にかかった費用全額ではありません。
利益の増加が残存している必要があることに加え、賃貸借の終了時点でなければ請求できません。必要費と比べると請求が認められにくいため、有益費を支出するときは注意しましょう。

家賃・賃料減額請求

前述の家賃・賃料増額交渉のように、借主にも家賃・賃料減額請求が権利として認められています。
ただし、個人の経済状況を原因として、家賃を減額する目的に用いられるものではありません。

物件の破損や劣化の責任を負うのは、
借主ではなく、物件オーナー・管理会社です。

日常生活が困難になるほどの破損や劣化が物件に生じている場合や、近隣の家賃相場とかけ離れている場合には減額請求が認められやすくなります。

家賃・賃料減額請求は貸主との間で任意で交渉します。交渉を優位に進めるためにも事前の準備が大切です。
破損や劣化を原因として交渉するなら、物件の状況や周辺の状況を資料として整理します。
また、近隣の家賃相場と比較して交渉するなら、不動産会社に査定を依頼する等の準備をして交渉に臨みましょう。

任意交渉で貸主が減額に応じなかった場合には、借主は調停の申し立てを検討します。
調停が不成立の時は、訴訟へ移行します。

不動産売買のトラブル

不動産売買においても様々なトラブルがあります。特に問題となるのは、売買した不動産に、隠れた欠陥(契約不適合)が見つかった場合のトラブルです。売買の時点で気づかず、時間が経ってから発覚し問題になることが多いため、責任の所在を明確にしなければなりません。

契約不適合責任

2020年4月民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任へと整理されました。
契約不適合責任とは、特定物・不特定物を問わず売買したものが、契約の内容と適合しない状況で、売主が買主に負う責任です。
買主は売主に履行の追完、契約の解除、代金の減額、損害賠償の請求ができます。
契約不適合責任は個人の売主に適用され、請求期間は契約不適合を知った日から1年以内です。

一方、宅地建物取引業者が売主の場合は、宅建業法第40条が適用され、引渡しの日から2年以上とする特約を締結する場合を除き、民法の規定よりも不利な内容の特約を締結することはできません。

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