離婚の際、婚姻中に夫婦の共同生活の場所として購入した自宅は、夫婦の共同財産として財産分与の対象になります。その場合、自宅の財産的価値を確定するためには、自宅の財産的価値を何らかの方法により評価しなければなりません。他方、住宅ローンの残っている場合には、その残額を考慮することになるでしょう。今回は、自宅の財産分与について、自宅の財産的価値の評価の方法を中心に解説します。
まずは自宅の財産的価値を評価する
評価の方法
財産分与における自宅の価値の査定方法は、不動産業者による売却見込価格の査定、公の機関により決められる固定資産評価額、路線価、公示価格、不動鑑定士による鑑定価格など複数あります。法律上、財産分与における財産の評価方法について、特に決まったルールはないため、夫婦間の合意のある場合には、その合意に従います。他方、合意の場合には、客観的かつ合理的な方法に従い評価することになります。
評価の時期
財産分与の対象になる財産は、夫婦の協力関係の喪失した時点での財産であり、通常、別居時の財産を基準にします。他方、財産分与の対象となる財産を評価する時期は、原則として、財産分与の時です。たとえば、別居時1000万円の自宅でも、その後、不動産価格の暴落により500万円に下がった場合には、財産分与における自宅の価値は500万円なのです。
評価額を抑えるための工夫
財産分与において自宅の評価額を抑えることは、財産分与における分与義務者の経済的負担を軽減することにつながります。
まず、財産分与における自宅の評価方法は、夫婦間の合意により決めることができます。そうであれば、たとえば、実際の時価より低額になる傾向にある固定資産評価額を基準にすることを合意することができれば、評価額を抑えることができます。
また、自宅の売却予定価格を不動産業者に依頼して査定してもらう場合には、必ず複数の業者に依頼して、その平均額を基準にしましょう。もし1社のみの査定を基準にした場合、高額に過ぎる査定を基準にしなければならいことがあるからです。
住宅ローンの残っている場合には残高を確認する
住宅ローンの残高の持つ意味
財産分与において、夫婦の共同財産として自宅の価値を正確に評価するには、残ローンの負担を控除する必要があります。住宅ローンの残高は、償還表に記載されていますし、債権者である金融機関に連絡すれば簡単に確認できるでしょう。
住宅ローンの残高が自宅の価値を上回る場合はどうするの？
自宅の評価額を住宅ローンの残額が上回る場合のことをオーバーローンといいます。オーバーローンの状態にある自宅は、実質的には負の財産であり、財産分与の対象にはなりません。なぜなら、財産分与は、プラスの財産を清算する制度であり、純粋にマイナスとなる財産について清算する制度ではないと考えられているからです。
オーバーローンの自宅を売却すること自体は可能です。しかし、その場合、残ローンの負担の問題を残すことになります。残ローンは当然に折半して負担することにはなりませんし、ローン支払中の自宅に抵当権の設定されている場合には、残ローンを返済しなければ抵当権を抹消できませんし、抵当権のついた不動産を買ってくれる人はいません。
自宅の財産分与の具体例
住宅ローンの残っていない場合
住宅ローンの残っていない場合には、居住を継続する配偶者に自宅を取得させ、分与額との差額の生じる場合には、代償金を支払うことになります。
たとえば、唯一の夫婦共有財産である自宅の評価額1000万円の場合、分与額は1000万円×1/2＝500万円ですから、1000万円の自宅を取得した配偶者は差額の500万円の代償金を相手方配偶者に支払うことになります。
住宅ローンの残っている場合
住宅ローンの債務者＝居住を継続する配偶者の場合
住宅ローンの債務者は夫であり、離婚後は、夫が自宅に継続して居住する場合、住宅ローンの残額600万円、自宅の評価額1000万円であれば、夫婦の共有財産の価値は1000万円（自宅）－600万円（住宅ローン）＝400万円になります。そうすると夫は分与額400万円×1/2＝200万円のところ、400万円の価値のある自宅を取得したわけですから、差額の200万円を妻に代償金として支払うことになります。
ちなみに先の例において、たとえば住宅ローンの残額が1200万円の場合には、オーバーローンの状態であり、自宅は財産分与の対象にはなりませんから、たとえ自宅を取得するとしても夫から妻に対する金銭の支払は生じません。
住宅ローンの債務者≠居住を継続する配偶者の場合
問題は、住宅ローンの債務者と離婚後の自宅の居住者の異なる場合です。たとえば、夫が住宅ローンの債務者であり、離婚後、妻は子どもと従前どおり自宅において生活することにして、夫は別の居住先において生活するケースについて考えてみましょう。自宅の評価額は1000万円、住宅ローンの残額は600万円とします。
この場合、実態に即した解決としては、居住者である妻に自宅を取得させ、夫に代償金200万円を支払った上、住宅ローンの残額の債務者名義を妻に変更することです。しかし、この方法は自宅を取得する配偶者の代償金の支払や離婚後の住宅ローンの支払能力を前提としており、実際には、うまくいかないこともあるでしょう。
そこで、通常は、住宅ローン債務者に自宅を取得させ、代償金200万円を支払い、自宅に居住する配偶者に対して自宅の利用権（使用貸借権や賃借権など）を設定する方法により対応することになります。
なお、もし自宅を居住する配偶者に譲渡した場合には、債務者である配偶者は離婚後でもローンの返済を負担することになります。
他方、居住を継続する配偶者は何らの負担なくローン完済後には価値のある自宅を取得することになり、これはあまりに不公平です。しかし、ローン返済の負担を内部的には折半するなど不公平を是正するための工夫ができればいいですが、収入が安定していないと難しく、なかなか出来ないことの方がいいです。
まとめ
婚姻中、夫婦が共同生活の場所として自宅を購入した場合、自宅は夫婦の共同財産として、離婚に伴う財産分与において清算すべき財産の対象になります。
そして、自宅を購入する際には、通常、住宅ローンを利用しますから、自宅の財産的価値を算定する際には、自宅の評価額から住宅ローンの残高を控除したものになります。
自宅の査定は、1社の不動産業者の査定では高額に過ぎる場合もありえますから複数の業者に依頼しましょう。また、財産分与における自宅の評価方法について、法律上、決められたルールはありませんから、当事者間の合意により、その方法を決めることは可能です。自宅を売却することなく維持するようなケースでは、売却価格の査定ではなく、固定資産評価など他の基準を活用することにより査定額を抑えることができることもあります。
このほか、財産分与において自宅を対象とする場合には、様々な問題が生じる場合がございます。
どんな対応が必要なのか、今どうするべきかも含め、是非一度、当事務所までお気軽にご相談ください。