離婚するとマンションや戸建などの家はどうなる？住宅ローンは？売る？住み続ける？

1. 離婚をすると家はどうなる？（マンション、戸建、土地などの不動産）

離婚をした後、家や土地などの不動産をどうするのかは大きな課題です。その家にどちらが住み続けるのか、もしくは売却してしまうのか、決定しなければなりません。
基本的には、話し合いで、決まるものの、居住している家が持ち家か賃貸か、土地を自分で所有しているのか、マンションか戸建てか、家の名義は夫か妻か、または親などの第三者か、住宅ローンはあるか、売却した場合いくらで売れるかなど様々な要因が絡み合っているため、離婚そのものや親権、不動産以外の財産分与がスムーズに進行した場合でも、離婚時の家の取り扱いで同意に至らず、解決まで長期化してしまうという事例が多くあります。

特に、住宅の現在価値よりも住宅ローン残高の方が多い「オーバーローン」の場合は、問題が深刻化してしまいます。

2. 離婚などで家を分ける方法

離婚をするとき、夫婦の財産は半分ずつにするのが原則です。預貯金などは半分ずつにわけることができます。その他の動産も、協議の上で公平に分けられますし、売却して現金化し、半分ずつにするのも比較的容易です。ところが、家や土地などは、離婚の際にケーキのように簡単に半分にわけることはできません。

そのため、家を分けるには、「家を売却化して現金化し分割する」もしくは「家を夫婦どちらかが譲り受ける」のいずれかを選択することになります。
また、離婚しても二人の共有にするという方法もありえなくはないですが、一般的ではありませんし、後々のトラブルに発展してしまうケースが多く、あまりお勧めできません。

2-1. 家を売却して現金を分割

家を売却すると、売却で得たお金を夫婦で折半することができます。そのため、離婚に合わせて家を売却する夫婦も多くあります。しかし、家の名義が親の場合や、住宅ローンが残っている場合などで、家を売却したくてもできないこともあります。

「ローンの残債－諸経費（仲介料・登記費用等）＞売却代金」の場合を「オーバーローン」と言います。オーバーローンの場合は、家の売却は困難です。理由は単純で、よほどの理由がない限り、住宅ローンの残っている家を欲しいとは思わないからです。
逆に「ローンの残債－諸経費（仲介料・登記費用等）＜売却代金」の場合を「アンダーローン」と言います。アンダーローンの場合は、家の売却が可能です。そのため、公平に財産を分配するために家を売却することができます。

2-2. 家をどちらかが譲り受ける

オーバーローンの場合や、アンダーローンもしくは住宅ローンがなくてもそのまま家に住み続けたい場合には、夫もしくは妻のいずれかが家を譲り受けることになります。子どもがいる場合、子どもが成人するまで家に住み続けることもあります。
また、例えば親名義の土地に家を新築した場合などには、家の売却ができずにそのまま住み続けるケースもあります。

3. 離婚時に家の住宅ローンが残っている場合

離婚時に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンがいくらなのか、そして住宅ローンの名義はだれになっているかが重要です。

3-1. 住宅ローンの名義は夫のままで妻と子が住む場合

日本の慣行として、夫婦共有の財産であっても、ほとんどの名義は夫のものとなっています。これは戸建でも、マンションでも同様です。しかし、夫名義で購入したマンションでも、婚姻中に築いた財産であれば、基本的には、夫婦共有の財産とみなされます。仮に、妻が専業主婦であっても同様に判断されるケースが多いでしょう。

そのため、離婚後に夫名義の家に妻と子が住み続ける選択肢は、十分ありえます。特に、子どもにとっては離婚が原因で住む家や環境が変わってしまうことは、大きな精神的ダメージを負わせることになってしまいます。父親がいなくなるとはいえ、その他の環境に大きな変化がないことが、子どもの成長にとってベストであれば、その選択が最も良い場合があります。

家の住宅ローンが残っている場合でも、慰謝料や養育費を免除する代わりに夫がローンを負担し続けるという選択も有効です。
ただし、夫名義もしくは夫婦の共有名義の家で住宅ローンが残っていた場合は、妻の都合のみで家を売却することができません。再婚や転居する際には、不利となるでしょう。また、夫が100％住宅ローンの残債を払い続けてくれる補償はありません。

3-2. 住宅ローンの名義は夫で夫だけが住む場合

住宅ローンの名義が夫のみで、そのまま妻や子が退去し、夫だけが家に住み続ける場合は、自分が住む家のローンを自分で払うため、ローンの返済に関してはトラブルが起きにくいと言えます。ただし、慰謝料や養育費などを支払う義務が生じた場合には、住宅ローンに加えてそれらの支払いが加わるため、収入やその他の必要経費と合わせ、今後それらの負担に耐えられるかどうかを慎重に判断する必要があるでしょう。

3-3. 住宅ローンの名義を妻に変え子と住む場合

「住宅ローンの名義は夫のままで妻と子が住む場合」で述べたように、住宅ローンの名義が夫である場合、または夫婦共有である場合は、妻が自由に家や土地を売却できません。そのため、住宅ローンが残っている間に名義を妻に変更する方法があります。

住宅ローンを妻名義にするメリットは以下のとおりです。
・元夫が住宅ローンの支払いを滞らせ、抵当権が実行されることを防ぐことができる
・元夫が第三者に家を売却することを防ぐことができる
・元夫が家を担保に借金することを防ぐことができる

手続きについては、名義が夫単独、夫と妻が同額の住宅ローンを組んでいる、名義は夫だが妻が連帯保証人に入っている、親など第三者が連帯保証人に入っているなどにより異なります。
もちろんですが、妻が働いていて固定収入があることが大前提です。収入がないと、住宅ローンを組むことはできないです。

4. 家を出る場合のタイミングとは？

離婚を検討している場合、一刻も早く家を出たいと思うかもしれません。しかし、子どもがいる場合や親と同居しているなどの事情で、別居に踏み切れないこともあるでしょう。
離婚を考えているのであれば、早めに家を出た方が精神的ダメージを防げますし、新たな生活への第一歩を早めに踏み出せます。

しかし、なにも考えずに家をでてしまうのは非常に危険です。家に出る前にまず考えるべきことは、当面の生活費です。実家などに帰れれば良いのですが、新たにアパートなどを借りると、食費や光熱費等、家賃等の負担がのしかかってきます。そのため、預貯金の金額や親や友人からの援助、慰謝料や養育費などの支払いがあることを確認した後に家をでる決断をしましょう。消費者金融などをあてにするのは、とても危険です。

5. 家を出るときに持っていった方がいいものや忘れがちな手続き

家を出るときに、着の身着のままで出て行くことがないように、持っていく物をチェックしましょう。人によって重要度が異なりますが、一般的には以下のような物が考えられます。

・金銭的価値のある物や重要書類
現金、預貯金通帳、印鑑、キャッシュカード、不動産登記、宝石や貴金属、免許証、健康保険証、パスポートなど
・生活に必要な物
衣服類、スマホ、パソコン、持ち運べる家電、常備薬など
・持って行かないと後悔する物
趣味の物、思い出の品、写真、アルバムなど

その他にも、離婚問題が解決しておらず、調停や裁判になる可能性がある場合には、配偶者の浮気や暴力などの証拠も忘れずに持って行きましょう。

また、離婚後に忘れがちな手続きは以下のとおりです。

・夫がサラリーマンや公務員で健康保険に加入していた場合で、離婚後に妻がサラリーマンや公務員でない場合には、国民健康保険への加入

・妻が第3号被保険者である場合、国民年金の第1号被保険者への変更

・その他の民間保険で、名義や受取人などの確認や変更

・自分宛の郵便物が新しい家に届くよう、郵便局に転送届けを出す

・その他、電気や電話の支払いの名義などの確認や変更

6. 離婚時の家（マンションや戸建、土地）の問題にも詳しい大阪・高槻の「弁護士法人キャストグローバル」の強み

離婚時の家の問題は、とても複雑です。売却するにしても夫婦のいずれかが住み続けるにしても、上記に説明した以外にも夫婦により個別具体的に事情が異なるため、解決方法も一様ではありません。そのため、離婚に際し家のトラブルがある場合には、法律の専門家、弁護士に相談することをおすすめします。

大阪・高槻の「弁護士法人キャストグローバル」では、離婚問題に強い弁護士が複数在籍しています。そして、戸建てマンション、土地などを離婚の際にどうするかについて、豊富な経験をもっています。

費用がかかってしまうことで利用をためらうかたもいらっしゃるでしょうが、家の売却を個人でしたり、住宅ローンの支払いを素人のみで解決しようとすると、結果的に大きな損失となる可能性があります。大阪・高槻の「弁護士法人キャストグローバル」では、公的扶助の利用や効果的な家の売却のタイミング、その他必要なアドバイスも行っております。弁護士による電話相談が、1回に限り利用できますので、まずは気軽な相談からご利用ください。