賃借人からの賃料減額請求

賃借人は、さまざまな理由から物件のオーナーに対して「賃料を安くしてほしい」と減額を求めることが可能です。賃料の増減請求権は借地借家法で認められている権利であり、減額の必要性があると判断された場合には、賃料を減額してもらえることがあります。ただし、賃借人からの賃料減額請求は、すべてのケースで認められるわけではありません。

賃料の減額請求では、周辺の地価などが分かる客観的な根拠を示す必要があるため、不動産鑑定士との連携も重要です。オーナーとの任意交渉を優位に進めるためには、物件の状況や周辺の状況、賃貸借契約の内容などを考慮しつつ、適切な範囲で交渉を進めることが大切です。さらに、これまでの経緯も重要視されます。

当事務所では、あらゆる理由から「賃料を減額してほしい」という賃借人に対して、その必要性を判断し、貸主との関係が悪化しないよう考慮したうえで交渉を進めます。賃料減額の交渉に取り合ってくれないなどでお困りの方も、弁護士による適切な判断と交渉によって、減額を円滑に進められる可能性が高くなります。

賃料減額請求が容認される場合、否定される場合

借主から賃料の減額を求める場合にはさまざまな理由がありますが、借主の経済状況によって左右されるものではありません。

民法第611条では、賃料の減額について以下のように規定されています。

第611条　賃借物の一部滅失等による賃料の減額等

• 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

この法律では、物件に日常生活や事業を行うことが困難となる不具合が生じている場合で、それが借主の責任を問うものでないときには、オーナーが賃料の減額に応じなければならないと定められています。では、どのようなケースが賃料減額にあたる事由となるのでしょうか。

賃料の減額が認められやすいケース

• 雨漏り
• 水漏れ
• カビ
• 窓の破損
• 排水管の詰まり
• 便器のつまりによる汚水の漏れ
• 近隣の賃料相場と大きく乖離している

台風や水害などで物件の一部が使用できない状況となった場合や、カビや汚水漏れなどが原因で借主が必要とする用途の使用ができなくなった場合などは、減額が認められやすいケースといえます。物件が滅失していないものの、経年劣化などで物件の一部が使用できず収益を得られなくなった場合にも、賃料の減額を請求できることがあります。

また、長期間契約していると、地価の下落等によって近隣にある同等物件の相場と大きく乖離してしまうこともあります。賃料相場と比較して高額になっている場合なども、賃料を減額できる可能性があります。

一方、以下のようなケースでは、賃料の減額が否定されることが一般的です。

賃料の減額が否定されやすいケース

• 備品の軽微な不具合
• エアコンに関する不具合
• 照明器具の故障
• 換気扇の故障

日常生活や事業継続に大きな影響がないと見なされる不具合や設備等の故障については、賃料の減額が認められないケースもあります。賃金減額をオーナーに請求する際は、状況に応じてその必要性の有無を判断し、貸主が納得できる根拠を示さなければなりません。

賃料減額請求の手順

借主自ら賃料の減額を申し出たにもかかわらず、オーナーとの話し合いで応じてもらえないケースも少なくありません。オーナーとの交渉がもつれた場合には、弁護士に相談して「減額請求が妥当なものかどうか」、根拠を確認することから検討が必要になります。

任意での交渉

弁護士が近隣の賃料相場や物件の現状を確認してうえで、賃料の減額が正当だと判断した場合には、まずは「任意交渉」を行います。弁護士が借主の代理人となり、オーナーへ賃料減額に応じる旨を通知します。賃料減額請求の事由が、物件の損傷や設備故障などの不具合によるものである場合には、「不具合を修繕する」といった内容を通知し、状況の改善を図ります。

ただし、オーナーとの関係性を考慮すると、借主が直接交渉を行い、弁護士が後方で支援することもひとつの手段です。当事務所では、借主様の希望と状況を踏まえたうえで、適切な交渉方法を決定いたします。

調停の申し立て

任意交渉で減額に応じてもらえなかった場合は、弁護士が代理人となり賃料減額の調停を申し立てることも可能です。訴訟を提起することもできますが、賃貸借契約は一般的に長期的な関係を持つものと見なされるため、訴訟の前にまず双方の話し合いで解決を図ることが重要とされています（調停前置主義）。

調停では、裁判官1名に加えて不動産鑑定士などの調停委員2名が協議に参加します。賃料減額について、不動産鑑定士などの専門家から客観的な意見が当事者に伝えられるため、双方が納得できる解決策を見出しやすくなります。

調停でも話しがまとまらない場合には訴訟に至りますが、裁判にかかる費用や労力といった双方の負担を考慮すると、調停で解決に至るケースが多いことも事実です。

賃料減額請求は任意交渉が基本となりますが、オーナーが減額に応じてくれない場合などは弁護士に相談することが効果的です。物件の状況や周辺の賃料が分かる客観的な根拠を示すことで、任意交渉を優位に進めやすくなるためです。また、任意交渉で話しがまとまらない場合でも、契約内容や交渉経過などの一連の経緯を把握しておくことで、調停や裁判手続きを円滑に進めやすくなるという利点があります。

賃借人からの必要費・有益費の請求

「入居中に経年劣化した物件の一部を修繕した」「和式から洋式のトイレへ設備を改造した」などのように、借主が物件の修繕等を行った場合には、かかった必要費や有益費をオーナーへ請求できるケースがあります。

当事務所では、借主様が入居中に支出した必要費や有益費について、貸主への請求が認められるかどうか、客観的な根拠や状況に応じて適切に判断いたします。「請求に応じてくれない」などでお困りの方は、弁護士への相談をご検討ください。

まとめ

賃貸の店舗やビルなどで事業を営むにあたり、オーナーと賃料やその他の費用請求でトラブルが起きることも珍しくありません。賃借人が直接話し合っても問題が解決しない場合は、弁護士への相談をご検討ください。

弁護士法人キャストグローバル滋賀オフィスでは、賃借人による家賃の減額請求や、必要費・有益費の償還請求をサポートいたします。借主様だけでは話しが進まなかったケースでも、物件の状況や周囲の賃料相場、物件の価値を判断する客観的な根拠を提示することで、交渉を優位に進められる可能性が高くなります。正当に請求できるかどうか判断が難しい場合も、ご希望と状況を踏まえたうえで、適切な交渉方針を決定いたしますのでご安心ください。