コロナ禍による不払い特別対応

昨今のコロナ禍で宿泊業、映画館、飲食店の売り上げが急減しています。その中で、飲食店は、小規模なところも多く、一か月分程度のキャッシュしかないというところも多くあります。ですから、2020年3月以降は、払いたくても払えないという事案が多くなりそうです。

オーナーとして、猶予や免除を検討するのもいいでしょう。今のテナントに出て行ってもらって、次がすぐに決まる見込みがあればいいですが、そうもいかないと思います。立地条件から次も飲食店でないと難しいという場合もあるでしょう。そうすると、追い出すよりも、猶予等をしてあげて、回復した時に支払ってもらう方が良い場合もあります。そうはいっても、オーナーさんも、金融機関の支払いもあり、猶予なんてできないという事情もあるでしょう。政府の対策が望まれるところです（2020年4月20日現在）。

3か月以下の滞納への対処法

滞納期間が3か月を超えていないからといって何もしないのは得策ではありません。対応するにしても、証拠の残るような対応をお願いします。また、管理会社やオーナー様督促に応じなくても、早い段階で弁護士が対応することで滞納を解消できる可能性があります。
契約解除や建物明け渡しといった手続には費用も時間もかかってしまいますので、そうなる前に滞納を解消しておくことが重要です。弁護士にご依頼いただければ弁護士による文書の送付や電話による督促などで、より効果的に滞納賃料を督促いたします。

保証人に連絡

保証会社ではなく、個人が保証人（連帯保証人）になっている場合は、保証人に連絡を取り、家賃・賃料の支払いを依頼します。保証人も連絡が取れない、保証人が支払わない場合は次の手順に移行します。

内容証明郵便による督促

まずは、内容証明郵便で家賃の支払いを督促します。内容証明郵便は、日本郵政が提供している、送付した文書の内容を証明してくれるというサービスです。
内容証明郵便自体には、法的な力はありません。しかし、内容証明郵便は独特の書面であること、また、弁護士名による通知が届くことで、心理的圧力を感じた方が速やかに支払いに応じるケースが少なからず存在します。
送付する文書には、支払期限と、支払期限までに支払わなかった場合は賃貸借契約を解除する旨を記載しておきます。

契約解除

内容証明郵便に記載した支払期日までに支払いがなされなかった場合に、契約の解除する場合は再度書面にてその旨を送付します。

明け渡しの訴訟を提起する

内容証明郵便での督促にも応じず、支払期日が到来した場合は、建物の明け渡しを求める裁判を検討します。明け渡し訴訟では、建物の明け渡しを求めると同時に、滞納している家賃も請求可能です。

内容証明郵便での通知、行政機関への相談

• 訴状
• 不動産登記簿謄本
• 固定資産評価額証明書
• 代表事項証明書（原告が法人の場合）
• 郵便切手
• 訴訟金額に応じた収入印紙
• 建物賃貸借契約書
• 内容証明郵便（解除を通知したもの）

訴状には、オーナー様の氏名や住所、相手の氏名住所、請求する金額や、賃貸契約の概要を記載します。裁判書の公式ページに、書式が掲載されていますので参考にしてください。
裁判所は、訴状を受理すると、被告（滞納していた入居者）に、訴状を特別送達という方法で送付します。訴状を受け取った被告は、答弁書等を期限までに送付します。期日には、両者が裁判書に出廷して公判に参加します。

判決の取得による強制執行

家賃を3か月以上滞納されており、支払う意思がみられない場合には、解除が認められて、明け渡しを命じる判決を得られる可能性が高いです。判決が言い渡されたら、強制執行が可能となりますし、そこまでいかなくても、自主的に入居者が退去してくれる場合も多いです。

キャストグローバル滋賀大津駅前事務所では、あらゆる段階の滞納家賃への対応を承っております。滞納1か月目から数か月経過している事例まで、段階に応じて適切な対応を致します。

乖離する賃料相場と賃料、オーナー様の権利

賃貸借契約を取り交わしてから長期間経過している場合、地価の上昇が著しい地域では近隣の相場と、賃料が大きく乖離してきます。地価が上昇していれば、固定資産税も上昇しますので、賃料を据え置くと不利益を被ることになります。不利益を解消することができるのが、「借賃増減額請求権（借地借家法第32条1項）」、という権利です。土地の賃料については、「地代増減額請求権（借地借家法第11条1項）」という権利が存在します。これらは、賃料増減額請求権といって、当事者に認められた権利です。オーナー様が賃料増額請求権の行使は、相手にその意思が通知された時点で効果が生じます。

弁護士による任意での交渉

賃料を増額したい場合、まずは任意で入居者と交渉を行います。オーナー様が直接申し入れても入居者が認めない場合は、弁護士への交渉の委任が効果的です。弁護士は、客観的に賃料の増額が妥当であることがわかる証拠を用意して交渉に臨みます。

賃料の増額交渉の際に根拠となる資料

• 不動産鑑定士による鑑定書
• 近隣家賃、賃料相場をまとめた資料
• 固定資産評価証明書

賃料等調停の申立て・訴訟

任意の交渉で、賃料の増額が認められなかった場合は、調停を検討します。賃料の増減額請求については、原則として、裁判の前に調停を行わなければならないという、「調停前置主義」をとっています。

賃料等調停の申し立ての際の必要書類例

• 調停申立書
• 固定資産評価証明書
• 相手方が会社の場合は商業登記簿謄本、もしくは資格証明書
• 相手方に送付した内容証明等
• 賃貸借契約書
• 郵便切手（申立人と相手方の人数によって異なる。2人の場合は2,648円）
• 収入印紙（請求金額によって異なる。20万円を請求する場合は1,000円）

調停では、調停委員が当事者の話を聞いた上で、解決方法を提案します。調停委員は裁判官1名と不動産鑑定士等の専門家である調停委員の2名です。調停では、不動産鑑定書等の根拠をもとに適切な賃料について話し合われます。調停によって当事者双方が合意する場合は、調停が成立して調停調書が作成されます。双方が合意できなかった場合は、調停は不調となります。訴訟への移行が可能となります。

訴訟では、原告（オーナー様）と被告（入居者）がそれぞれの用意した、賃料の根拠を提出して、それを元に相当な賃料を決定します。

賃料減額請求が容認される場合、否定される場合

賃料の減額は、賃借人の経済状況等で左右される訳ではありません。民法第611条では、賃料の減額については以下の様に規定されています。
「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される」
原則として、物件に日常生活を贈ることが困難となる不具合が生じている場合に限られます。それらの不具合が生じている場合には、減額請求に応じなければなりません。

また、長く契約していると、地価の下落等によって近隣相場と大きく乖離してしまうこともあります。近隣相場と比較して高額になっている場合は、減額を求められる可能性があります。

賃料の減額が認められやすいケース

• 雨漏り
• 水漏れ
• カビ
• 窓の破損
• 排水管の詰まり
• 便器のつまりによる汚水の漏れ
• 近隣の賃料相場と大きく乖離している

賃料の減額が否定されたケース

• 備品の軽微な不具合
• エアコンに関する不具合
• 照明器具の故障
• 換気扇の故障

賃料減額請求を阻止するために

賃料減額請求阻止の手順

法律相談で賃料減額請求の根拠を確認

先方の賃料減額請求の根拠を確認します。その上で、近隣賃料の相場や、物件の現状を確認して、賃料の妥当性を判断します。

任意での交渉

賃料の減額が不当であった場合は、先方に減額には応じられない旨を伝えます。賃料減額請求の理由が、住居の不具合であった場合は、不具合を修繕する等して状況を改善

調停の申立て

交渉で先方が納得しなかった場合は、先方が裁判所に調停を申し立てることがあります。その場合は、弁護士が代理人となって賃料減額請求を阻止すべく交渉を行います。賃料減額に応じられない理由として、不動産鑑定士が作成した鑑定書を根拠に減額の阻止をはかります。

必要費・有益費とは

必要費とは物件の現状の維持や回復のために必要な費用、有益費とは物件の価値を客観的に向上するために要した費用をいいます。必要費は本来所有者が負担するものとされていますから、借主は請求することができます。また、有益費は、それによって所有者が利益を得ているとして、その部分について借主は請求ですることができます。

入居中に請求されることがある必要費

必要費とは、物件の現状の維持や回復のために必要な費用のことをいいます。
「賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃借人に対し、直ちにその償還を請求することができる」（民法第608条1項）
この規定では、賃借人が、賃借人の責任以外（経年劣化等）によって破損、故障したものを修理した場合に、オーナー様に対して支出した金額を請求できるとしています。必要費は、支出をした時点で直ちに請求可能です。

退去時に請求される有益費

有益費とは、物件の価値を客観的に向上するために要した費用のことを指します。有益費は、物件から容易に取り外すことができない一体化している設備のことをいいます。例えば、外壁のタイルの補修、床板の張り替え、道路の舗装等です。
「賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃借人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃借人の請求により、その賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる」（民法608条第2項）

退去時に賃借人は、オーナー様に対して支出した金額、もしくは物件の価値の増加分を請求できます。

必要費償還請求、有益費償還請求がなされた場合の対処法

必要費償還請求や有益費償還請求がなされた場合は、民法の規定に従ってオーナー様は、賃借人に対して必要費や有益費を支払う必要があります。しかし、適法適正な請求であるか判断は難しいですから、請求がなされた場合は個別の事情を判断した上で、請求に応じるかどうかを検討する必要があります。

必要費の場合は、賃借人の責任によって故障したものの修理代の請求は認められません。有益費は、客観的に価値が上昇した場合に請求が認められます。
したがって、これらの点にしたがって、支払う必要があるものかどうかを適切に判断する必要があります。

建築費用の持ち逃げトラブル

業者に建築費用、リフォーム費用を支払ったにも関わらず、工事を行わず費用を持ち逃げしてしまったというトラブルの場合、速やかな対応が求められます。
相手方の経営状態、資産を把握した上で費用の返還や工事の履行を求めなければなりません。相手方の経営状態によっては、倒産するおそれもありますので、他の債権者に先んじて対策を講じなければ費用の回収が難しくなります。

工事内容に欠陥等がある

• 新築なのに雨漏りがひどい
• 契約通りの工事内容ではない

これらのトラブルでは、業者に欠陥の是正や、工事内容の履行を求める必要があります。欠陥の場合は、欠陥があることを立証しなければなりません。その上で、適切な処置を求めます。
当初に約束した通りに施工されていない場合は、約束通りの施工を求めます。
業者が、オーナー様からの改善要求、履行要求に応じない場合は弁護士による交渉が有効です。交渉でも解決ができなければ、弁護士が代理人となって調停や訴訟の申立てを検討します。

悪徳業者による不当なリフォーム

近年は、シロアリ駆除や屋根工事、耐震工事等が必要だともちかけて、代金に見合っていない工事、適切な工事を行わないといった悪徳な業者が増加しています。
これらの業者により、不必要な工事を行った上に法外な工事費用を請求された場合は、弁護士と専門家が連携した上で毅然とした対応が求められます。
弁護士は、現状、被害金額を把握した上で、訴訟を見据えた粘り強い交渉が可能です。

建築工事請負契約のリーガルチェック

建築トラブルに見舞われないためには、法的に有効でありトラブルを防止するための建築工事請負契約が必要です。これから建築工事を依頼する場合は、将来のトラブルを防止するために弁護士による建築工事請負契約のレビュー、チェックを受けることをお勧めします。

騒音を出す入居者への対処

オーナー様は、賃借人から賃料を受け取る代わりに入居者が、平穏に暮らすことができる環境を提供しなければならないとされています。したがって、特定の入居者による騒音によって他の入居者から苦情が寄せられた場合は、オーナー様が騒音問題の当事者である入居者に注意をしなければなりません。

騒音問題を放置すると、苦情を寄せた入居者以外にも苦情を申し立てるようになり、退去者が増加するおそれがあります。
ただし、騒音問題は人によって受け取り方が異なります。通常の生活で生じる軽度の足音や日中の洗濯機の音等までは遮断することができません。

したがって騒音の度合いを確認して平穏な日常生活を脅かすレベルかどうかを判断した上で、騒音を出している入居者に対して注意を促す必要があります。一般的には、都道府県や市区町村が定めている騒音に関する基準を参考にします。

騒音を出している入居者が、オーナー様の注意を聞かない場合は、弁護士による交渉も有効な手段の1つです。
騒音を出している入居者に迷惑行為を辞めるよう、弁護士から申し入れることで状況が改善される可能性があります。賃貸借契約書に、一定以上の騒音を出す行為や迷惑行為を禁じており、守らなかった場合は契約を解除できる旨が記載されていれば、退去、契約解除を視野にいれた強気の交渉が可能です。

ゴミ屋敷問題の対処法

• 屋外、敷地外に大量のゴミを放置している
• 屋内にゴミを放置していて悪臭を放っている

特定の入居者が、大量のゴミを敷地の内外に放置している場合、汚損や匂いによって物件の価値が低下するおそれがあります。またその景観の悪さや、匂いから近隣住人や他の入居者から苦情が寄せられることも多いです。
しかし、屋外、アパートやマンションの部屋の外に放置されたゴミであっても、他人が廃棄することはできません。なぜならば、他人からすればゴミであって、持ち主の所有権が生じるため、ゴミを捨てる行為は違法行為となってしまうおそれがあるからです。

したがって、ゴミ屋敷問題を改善するためには、内容証明郵便を送付する、面談をしてきれいにするように促す等の対策を講じなければなりません。それでも改善されなければ、弁護士への依頼を検討します。

ゴミ屋敷を理由に、問題入居者を退去させることもできないわけではありません。しかし、何度も注意をしていること、ゴミによって建物や近隣住民の生命に危険が及ぶおそれがあること等の状況でなければ、建物の明け渡し請求が認められにくいです。したがって、度を超したゴミ屋敷の入居者を退去させたい場合は、訴訟を申し立てるだけでなく、立ち退き料を支払い退去を求める等の選択肢も視野に入れる必要があります。
入居者のゴミ問題で悩んでいるオーナー様は、当事務所までご相談ください。現状を把握した上で、最適な解決方法をアドバイスいたします。

なお、以上は賃貸人のトラブルであり、区分所有者、つまりマンション一室の所有者である場合は、区分所有法による対応が必要です。

境界線トラブルの事例

越境トラブル

代表的な境界線に関するトラブルが、ブロック塀や建物が公法上の境界線（筆界）を超えて設置、建築されている、「越境トラブル」です。
ご自身が新しく土地を購入した場合、長く持っている土地の場合でも起こり得るのが、公法上の境界線と、双方が認識している土地の境界線がずれていることに起因したトラブルです。場合によっては、公法の境界線とご自身が認識している境界線、隣人が認識している境界線の全てがずれていることもあります。
隣人同士で、「ブロック塀を境界とする」、と取り決めていたが、公法の境界はブロック塀ではないという場合は、土地の売買や相続によって当時の取り決めが通用しなくなった時にトラブルに発展しやすいです。

境界線と建物との距離に関するトラブル

民法では、境界線と建物の距離は、隣地境界線（隣の敷地との境界線）から50cm以上離さなければならないという規定があります。
この規定に反して建物を建築しようとしている場合は、工事の中止や変更を要求できます。また、すでに建築開始から1年以上経過した場合は、損害賠償請求が可能です。
建物の窓や縁側等は、隣地境界線から1メートル以上離す、もしくは目隠しをつけるという義務もあります。

境界トラブルの解決方法

ADR境界問題センターへの相談

土地家屋調査士会が運営する、境界問題センターでは、境界に関するトラブルを早期解決するための相談センターを運営しています。土地家屋調査士と弁護士が調停人となって、当事者同士の話し合いをサポートする機関です。滋賀県では、「境界問題解決センター滋賀」という名称で運営されています。

境界問題解決支援センター滋賀

筆界特定制度を利用

筆界特定制度は、法務省が運営している境界トラブルを裁判ではない方法で解決する制度です。筆界特定制度は、土地の所有者が、筆界特定の申請を行うと、筆界特定登記官が、調査、測量、資料収集を行った上で、筆界を特定します。結果に納得できない場合は、境界確定訴訟を提起しなければなりません。
申請手数料等が必要ですが、詳細は最寄りの法務局へお尋ねください。

弁護士への相談

境界トラブルは、土地家屋調査士だけでなく弁護士も対応可能です。弁護士は、境界を特定するための手続だけでなく、隣人との交渉を行うことができます。また、訴訟の際は代理人となって裁判所に提出する書類の用意や裁判への対応も行います。
筆界を確定するための最終的な手段は、境界確定訴訟という裁判です。ADR境界問題センターや筆界特定制度で解決できなかった場合は、最終的には訴訟を提起しなければなりません。また、筆界特定は、所有権の境界を定めるものではありませんので、一般的には紛争の根本的解決にならないことが多いです。
キャストグローバル滋賀大津駅前事務所では、土地家屋調査士の有資格を持つ弁護士も在籍し、境界トラブルのご相談を受け付けておりますのでお気軽にご相談ください。

任意売却のメリット

競売よりも市場価格に近い価格で売却可能

任意売却は、競売と比較すると市場価格に近い価格での売却が可能です。競売は、一般的には市場価格よりも低価格になってしまいます。低価格で売却することになれば、ローンをより多く返済しなければなりませんので、売却後の生活が困窮するおそれがあります。しかし、任意売却によって市場価格に近い金額で自宅を売却することで、ローンの返済金額が少なくなり返済の負担が軽減されます。

立ち退き、引き渡しの時期の融通がきく

任意売却は、引き渡しの時期は、ある程度売主の要望が聞き入れられます。競売のように、日程が強制されませんので、新しい生活の準備を整えてからの引っ越しも可能です。
また、早期に物件の売却先が決定すれば、数日で売却することができます。

プライバシーが守られる

競売はインターネット上に、競売によって不動産が売却されることが掲載されます。したがって、他人に競売にかけられている事実が発覚してしまいます。ローンの返済に困っていることが他人に知られたくない方にとっては非常に大きなデメリットです。しかし、任意売却は、通常の売却と区別がつきませんので、金銭面で困っていることは察知されずに済みます。

引っ越し費用等を手元に残すことができる可能性がある

任意売却は、金融機関と債務者が任意でローンの返済について話し合います。したがって、住宅の価格よりもローンの残債が高くなるオーバーローンの状態であっても、売却金額をすべてローンの返済に充てずに、新生活の準備のための費用を手元に残すことができます。

弁護士による任意売却

金融機関との交渉

任意売却の手続きは、「不動産を売却すること」と、「金融機関との交渉」の2つにわけられます。弁護士は、不動産会社と連携しながら、適切な価格での売却を目指します。その上で、金融機関との交渉を行います。手元に引っ越し資金等を残すようにする交渉や、ローンの残債を負担なく返済できるように、無理のない返済計画を立てた上での交渉が可能です。弁護士は、債務者の代理人として金融機関との交渉や諸手続きを行いますので、手続き上での負担が軽減されます。

住宅ローン以外の借金の債務整理

弁護士は、住宅ローンに関するに任意売却の手続きだけでなく、それ以外の借金の債務整理も可能です。住宅ローン以外にも借金がある方は、住宅を手放さずに借金を整理できる可能性もあります。例えば、住宅ローン以外の借金の返済によって住宅ローンの返済が難しくなっている場合は、住宅ローン以外の借金だけ任意整理することで、家を手放すことなく、生活を立て直せます。任意整理だけでは、返済が難しいという場合は、個人再生という家を手放さずに全ての借金を圧縮するという手続きも選択可能です。
任意売却をご検討中の方は、できるだけ早くご相談ください。他に借金がある場合は、早くご相談いただくことで、借金問題も早期に解決することができます。